УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ. Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности: — частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям; — смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников); — государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений; — муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию. Управление жилищным фондом, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:
— целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;
— обеспечение необходимого качества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;
— обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов. Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ (рис. 1.1) предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса. Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационныe фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищам фонде. Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регу.пирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их предоставления. Дирекция муниципального заказа выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполнениях работ. Городская (или районные в крупных городах) дирекция муниципального заказа организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через дирекцию муниципального заказа подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения. Дирекция муниципального заказа может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подрзделения и выступать в форме управляющих компаний, а так же:
— является титульным балансодержателем объектов инженерной инфраструктуры, жилого и нежилого фонда;
— осуществляет бухгалтерский учет;
— представляет интересы муниципалитета как собственника в управлении многоквартирных домов;
— производит расчет потребностей в бюджетных средствах, подготовку предложений в проект бюджета, титульные списки;
— проводит или участвует в организации конкурсов, связанных с обеспечением функционирования системы ЖКХ;
— заключает договор с управляющей компанией на управление муниципальным имуществом;
— при заключении договора на управление передает управляющей Компании техдокументацию на жилые дома;
— ведет мониторинг состояния жилого фонда;
— выполняет функцию надзора и контроля за использованием муниципального имущества;
— планирует и осуществляет финансирование капитального ремонта в объеме бюджетных средств;
— формирует муниципальный заказ и заключает договора на исполнение работ по капремонту.
— планирует и осуществляет финансирование работ по благоустройству;
— формирует муниципальный заказ и заключает договора на исполнение работ по благоустройству;
— контролирует исполнение договоров по благоустройству. Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами. Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором. Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами. Основные положения концепции управления недвижимостью частными компаниями. Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты. Управляющими организациями могут являться юридические лица любой организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, соответствующие требованиям. Управляющие организации должны отвечать следующим обязательным требованиям:
1. Соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей организации.
2. Наличие Квалификационного сертификата Госстроя РФ.
3. Наличие у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера), сертификата соответствия и стаж работы по специальности не Менее трех лет. Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то Же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.
Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмеще. I ния материального ущерба, который может быть нанесен объекту в резуль- I тате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора). Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и орга-низации обслуживания объектов недвижимости производится на основе I открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной соб-ственности это требование является обязательным. Контроль за качеством управления объектом остается за собственником.