В качестве критериев оценки можно выделить несколько групп показателей, отражающих специфику управляющей компании.

Которая должна обеспечить качественное обслуживание клиентов (жильцов и арендаторов), но при том не превысить нормативный уровень затрат на управление:
—  обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости;
—  работа с клиентами;
—  работа с поставщиками и подрядчиками;
—  опыт работы, квалификация персонала;
—  качество управления;
—  стабильность финансового положения.

Критерии качества работы, направленные на обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости:

- наличие и состояние технической документации на находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры;
- наличие графика (периодичности) проведения обследований качества технического содержания жилых зданий и их инженерных систем, санитарного содержания зданий и придомовых территорий;
- наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров
объектов жилищного фонда (прил. 5);
- объем работ по текущему ремонту;
- наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной
эксплуатации (прил. 8);
- улучшение интегральных показателей технического состояния зданий
на управляемой территории (степень физического износа здания в целом и его конструктивных элементов).

Критерии качества работы с клиентами:

- количество заключенных договоров;
- количество расторгнутых договоров;
- количество жалоб по договорам на обслуживание;
- процент сбора платежей с населения (прил. 9);
- количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг;
- количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг;
- средняя продолжительность проживания в жилом фонде;
- количество жалоб на техобслуживание;
- количество жалоб на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории;
- количество жалоб на санитарное содержание мест общего пользования;
- количество жалоб на уборку мусора;
- количество жалоб на работу лифта;
- количество жалоб на работу мусоропровода;
- количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;
- количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;
- количество жалоб на водоотведение;
- количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.

Критерии качества работы с поставщиками и подрядчиками:

— количество заключенных договоров;
— количество расторгнутых договоров;
— периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ;
— количество претендентов на выполнение определенного вида работ;
— наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
— стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных услуг
— количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;
— количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;
— количество жалоб на водоотведение;
— сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками;
— количество случаев превышения нормативного срока устранения неисправности подрядчиком по определенной услуге;
— количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.

Критерии, отражающие опыт работы и квалификацию персонала:

— опыт работы организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда не менее двух лет;
— соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей компании;
— наличие высшего образования у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера) и стаж работы   по специальности не менее двух лет;
— наличие высшего или среднего специального образования у специалистов организации и стаж работы по специальности   не менее двух лет;
— наличие у технадзоров управляющей компании Квалификационного сертификата Госстроя РФ, удостоверяющего присвоение   квалификации инженера по качеству строительства.

Критерии качества управления:

— количество претензий жилищной инспекции;
— средний срок устранения неисправности по услуге (неисправность по вине управляющей компании);
— процент увеличения (уменьшения) доходности от эксплуатации объекта за период;
— показатель текучести кадров;
— количество отрицательных (положительных) отзывов об управленческом персонале компании со стороны сотрудников;
— то же со стороны жильцов;
— количество среди жильцов должников по оплате услуг;
— процент снижения (увеличения) издержек по управлению объектом недвижимости.

Оценка финансового состояния управляющей компании и его устойчивости выполняется на основе отчетного бухгалтерского баланса; оТчетов о прибылях и убытках, о движении капитала, о движении денежных средств и других форм отчетности; данных первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.

Каждой группе показателей качества работы управляющей компании присваивается коэффициент значимости, который определяется экспертным путем. Ниже представлен один из вариантов установления коэффициентов относительной важности

Оценка уровня и качества работы управляющей компании должна проводиться с установленной периодичностью и обязательно сопровождаться периодическими опросами населения. Тем самым оценивается уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых мероприятий. Периодичность предоставления отчетности по отдельным критериям качества работы управляющей компании.

Обеспечение надлежащего технического состояния объектов недвижимости.

Содержание, техническое обслуживание и ремонт муниципального, государственного и частного жилищного фонда должны осуществляться с соблюдением действующих правил и норм технического обслуживания и ремонта. Основными из них являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда; Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Целью соблюдения правил технической эксплуатации жилых зданий является обеспечение исправного состояния конструкций и инженерного оборудования дома и выполнение всех видов ремонта.

Состав работ по техническому обслуживанию работ и сроки их выполнения Должны быть отражены в плане-графике, который составляется на неделю, Месяц и год.

Учет технического состояния определяется по физическому износу зданий и их конструкций в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых домов. Формы отчетности о техническом состоянии объектов жилищного фонда.

После заключения договора с управляющей компанией одной из основных ее функций является учет жилищного фонда и ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации.

В связи с этим одним из критериев оценки эффективности работы управляющей компании можно считать наличие и состояние технической документации на находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры.

Численное значение данного показателя можно определить по формуле:
П = Дн/Дсум

где Дн - количество имеющейся в наличии технической документации (например, технических паспортов на жилые дома);
Дсум - общее количество находящихся в управлении зданий и объектов инфраструктуры.

Для организации работ по санитарному содержанию лестничных клеток управляющая компания должна разработать график контроля выполнения уборочных работ организацией-подрядчиком. Результаты проверок ежемесячно должны быть оформлены соответствующими актами.

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, должна соответствовать Типовым укрупненным нормам обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений.

Периодичность выполнения уборочных работ, отличная от приведенных в указанных нормах, должна быть определена собственником (заказчиком) и отражена в договоре.

Критериями оценки качества работ по содержанию чердаков, подвалов и технических подполий являются:
—  соответствие температурно-влажностного режима требованиям, указанным в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда Ростовской области и препятствующим выпадению конденсата на поверхности ограждающих конструкций;
— чистота и доступность ко всем элементам чердачного помещения, подвала и технического подполья;
— защита помещений подвалов и технических подполий от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

При организации работ по уборке придомовых территорий должны быть соблюдены требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Правил безопасности и производственной санитарии при уборке и санитарной очистке городских территорий, а также Указания по организации и проведению работ при содержании придомовых территорий.

При проведении оценки качества работ и услуг управляющей компании ряд показателей должен измеряться в относительных величинах или в баллах в соответствии с действующими правилами и нормами:

- 5 баллов — полное соответствие действующим правилам и нормам (отличное качество работ или услуг);
- 4 балла — соответствие по основным параметрам (хорошее качество);
- 3 балла — выполнение правил и норм лишь по важнейшим параметрам (удовлетворительное качество);
- 0 баллов — полное несоответствие.

Контроль за техническим состоянием должен осуществляться путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Периодичность осмотров элементов и помещений зданий приведена в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных журналах.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Отсутствие соответствующей документации свидетельствует о несоблюдении действующих правил и норм, т. е. о неудовлетворительном качестве работ и услуг.

На основании актов весеннего технического осмотра на каждый дом, планируемый к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ. В опись ремонтных работ включают выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником жилищного фонда в установленные сроки.

С целью упорядочения контроля за ходом работ текущего ремонта и приемки собственником или уполномоченным им органом может быть разработана применительно к местным условиям система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика, управляющей компании и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания. Показатели таковой системы должны фиксироваться в договоре подряда. Рекомендуемый порядок оценки качества ремонтных работ, основанный на положениях ВСН 42—85 (р).

Для оценки эффективности работы управляющей компании в части улучшения интегральных показателей технического состояния объектов следует Применять методику, в основу которой положен принцип доведения значений физического износа конструктивных элементов, инженерных систем и здания в целом до нормативного уровня за счет организации и проведения текущих и капитальных ремонтов с рекомендуемой нормативными документами периодичностью.

Изменение показателей физического износа определяется для каждого объекта, групп зданий и всего жилищного фонда, переданного в хозяйственное ведение управляющей компании.

Следует отметить, что определение показателей физического износа осуществляется после проведения капитального ремонта отдельных зданий или при сплошном обследовании объектов жилищного фонда специализированной организацией, которая имеет лицензию на выполнение данного вида работ.

Приемка в эксплуатацию после капитального ремонта жилых многоквартирных домов независимо от форм их собственности должна производиться комиссией в соответствии с требованиями действующего Положения о приемке законченных строительством объектов на территории Российской Федерации, СНиП 3.01.04-87, ВСН 42-85 (р).

Принятые в эксплуатацию капитально отремонтированные жилые дома должны соответствовать требованиям СНиП 2.08.01—89*.