ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ по формированию конечного потребителя жилищно-коммунальных услуг.
Говоря об отсутствии конечного потребителя на рынке жилищно-коммунальных услуг, мы, прежде всего, подразумеваем, что конечные потребители не сгруппированы и не оформлены таким образом, чтобы они могли выступать реальной стороной в контрактных отношениях с поставщиками услуг.
Представляющий интересы жителей дома в целом, может являться старший по дому или домоуправ, который избирается общим собранием жителей дома и является сотрудником управляющей организации, осуществляющей функции управления этим домом. Однако домоуправ является представителем двух сторон, интересы которых во многом не совпадают. С одной стороны, домоуправ представляет интересы покупателей коммунальных услуг и как выборное лицо — подотчетен им, с другой стороны, он обязан представлять интересы управляющей организации, от лица которой осуществляются поставки коммунальных услуг потребителям.
Преимущества объединения потребителей услуг в форме ТСЖ перед их неформальным объединением и выдвижением избранного ими лица — домоуправа в качестве своего представителя — очевидны. Однако формирование ТСЖ идет очень и очень медленно (на сегодняшний день, только около 2% жителей объединены в какие-либо юридические формы совместного владения жильем) и слабо реагирует на попытки администраций ускорить этот процесс. Институт домоуправов формируется значительно проще и может выступать в качестве представителей потребителя на период полного объединения потребителей в ТСЖ.
Таким образом, в муниципальном образовании параллельно должны идти два процесса — процесс формирования института домоуправов и более длительный процесс формирования товариществ собственников жилья.
Формирование конечного потребителя является одним из ключевых элементов демонополизации сферы жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований, развития конкуренции в этой сфере и создания рынка жилищно-коммунальных услуг.
Организация института домоуправов
Формирование института домоуправов осуществляется на этапе создания Управляющей организации в качестве ее подразделения. В своей практической деятельности домоуправ реализует права и обязанности по сохранности и развитию вверенной в управление собственности в целях соблюдения интересов потребителей. Деятельность домоуправа осуществляется на основании правил и норм эксплуатации и санитарного содержания здания и прилегающей территории, находящихся в зоне его ответственности. Домоуправ обязан контролировать соответствие (периодичность и качественные показатели) работ, выполняемых подрядными организациями, определенным правилам и нормам и осуществлять их приемку. В случае невыполнения или некачественного выполнения работ, домоуправ не производит их приемку и соответственно управляющая организация не производит оплату этих работ подрядной организации, а в оговоренных случаях налагает на подрядную организацию штрафные санкции. Помимо этого, в обязанности домоуправа входит осуществление постоянного контроля за безопасностью эксплуатации здания и своевременным принятием мер, предотвращающих аварийные ситуации. Например, вовремя замененное разбитое стекло позволит предотвратить размораживание системы отопления, или обнаруженный «забитый» ливневый сток позволит избежать протечек, что позволит в дальнейшем снизить затраты, связанные с ликвидацией аварийных ситуаций. Для регламентации этого необходимо разработать перечень неисправностей, требующих незамедлительного реагирования, и передать его домоуправу для исполнения.
Может сложиться мнение, что содержание в штате управляющей организации огромной армии домоуправов резко увеличит ее затратную часть и в конечном итоге приведет к повышению уровня платежей населения, однако надлежащее исполнение домоуправом своих обязанностей, наоборот может привести к экономии средств за счет оплаты подрядным организациям только выполненных работ и применения к ним штрафных санкций и снижения издержек на устранение последствий аварий.
По решению общего собрания дома перечень работ, определенный правилами и нормами, может быть пересмотрен как в сторону уменьшения, так и в сторону их увеличения. Например, уборка лестничных площадок и подъездов может осуществляться поочередно жителями дома, или общее собрание примет решение об организации в подъездах дежурства консьержек. В этом случае по инициативе домоуправа управляющая организация пересматривает правила и нормы эксплуатации и санитарного содержания здания и вносит в них соответствующие изменения, а также производит перерасчет тарифа оплаты для жителей этого дома и пересматривает договоры с подрядными организациями, уменьшая выполняемые ими объемы работ или привлекая их (или заключая договор с другим подрядчиком) для выполнения дополнительных видов и объемов работ. Таким образом, с привлечением домоуправа частично реализуются права жителей дома на свободное приобретение услуг и выбор продавца услуг. Следует отметить, что решение общего собрания жителей дома об изменении норм эксплуатации, касающихся безопасной эксплуатации здания (например, устройство бассейна в чердачном помещении или отказ в целях экономии от плановой проверки сопротивления в электропроводке) не является правомочным и не принимается к исполнению.
Домоуправ избирается населением дома на общем собрании его жителей из числа жителей дома. При группе домов малоэтажной застройки домоуправ избирается общим собранием жителей группы домов. В зону ответственности
домоуправа входит здание (группа зданий) и прилегающая территория. Домоуправ избирается на 2 года (ориентировочно) и подотчетен общему собранию жителей дома. После избрания домоуправ зачисляется в штат управляющей организации. В случае не проведения собрания или не избрания домоуправа жителями дома, управляющая организация должна иметь право зачислить в штат домоуправа из числа жителей дома или близлежащих домов без решения общего собрания жителей. Жители дома должны быть проинформированы об избрании или назначении домоуправа с указанием места его нахождения и телефона. В случае неисполнения домоуправом своих обязанностей жители дома имеют право на его отзыв и переизбрание. В этом случае управляющая организация обязана уволить отозванного и зачислить в штат вновь избранного домоуправа.
Для организации института домоуправов в городе администрация муниципального образования и управляющей организации должна провести организационную работу:
— разъяснительную работу с населением, используя все доступные средства массовой информации;
— определить зоны ответственности домоуправов в жилищном фонде города (В зону ответственности домоуправа может входить как отдельный дом, так и группа домов и прилегающая к ним территория. Весь жилищный фонд города, за исключением других собственников, например ТСЖ, должен находится в зоне ответственности домоуправов);
— разработать нормативную базу, регламентирующую деятельность домоуправов и необходимую в их деятельности (Положение о домоуправах, должностные инструкции, правила и нормы эксплуатации и содержания дома, правила предоставления коммунальных услуг населению, перечень неисправностей, требующих незамедлительного принятия мер, др.);
— определить систему и источники оплаты работы домоуправов (возможно осуществлять оплату в зависимости от общей площади жилого фонда, находящегося в зоне его ответственности, в качестве оплаты можно предусмотреть снижение коммунальных платежей, источник оплаты — средства управляющей организации);
— разработать механизмы приемки и оплаты выполненных подрядчиками работ (В договорах управляющая организация — подрядчик предусмотреть механизм оплаты только на основании актов приемки, оформленных домо-.управом и штрафных санкций в случае невыполнения работ);
— организовать обучение избранных домоуправов (источниками финансирования могут быть бюджетные средства, средства управляющей организации, средства фонда занятости).