Структура жилищного фонда города (стандарты жилища) определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения домов, их потребительские качества, срок Эксплуатации, степень износа и другие местные особенности. На основе статистического анализа технико-экономических показателей Жилых зданий и стоимости работ по их эксплуатации на протяжении многих лет определены факторы, которые могут быть положены в основу дифференциации системы текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. К ним относятся тип жилого дома (материал конструктивных элементов), физический износ зданий и этажность, которые в совокупности учитывает имеющиеся виды благоустройства. Городской жилищный фонд с учетом типа зданий (материала конструктивных элементов) целесообразно классифицировать по следующим группам:

Группа
капитальности
Характеристика зданий Усредненный срокслужбы
зданий,годы
I Каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные; стены каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные 150
II Каменные обыкновенные: фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам) 125
III Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 100
IV Деревянные рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые; стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; перекрытия деревянные 50
V Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, глинобитные; перекрытия деревянные 30
VI Каркасно-камышитовые и прочие облегченные 15

Физический износ — один из главных показателей надежности и долговечности эксплуатируемых жилых зданий, а следовательно, и размера затрат на их текущий ремонт. Характер и интенсивность износа зависят от многочисленных факторов (физических, химических, механических, электрохимических и др.), и в каждом конкретном случае роль любого из них различна, из-за чего трудно определить ведущий фактор разрушения Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Распределение жилых домов рекомендуется в зависимости от процента физического износа дифференцировать по следующим группам: Группа износа                             I          II         III            IV
Процент физического износа    0-20    21-40    41-60    61-80 Этажность жилых домов определяет наличие тех или иных дополнительных требований и видов инженерного оборудования (лифты, системы огнестойкости и дымоудаления, мусороудаления и др.), текущий ремонт и техническое Содержание которых, так же как и вышеназванные факторы, определяют дифференциацию нормативной себестоимости. Поэтому распределение жилищного фонда в зависимости от этажности рекомендуется классифицировать в следующие группы: Группа этажности       I        II       III           IV
Этажность здания    до 5    6-9    10-15    16 и выше

 

СТАНДАРТЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.
Содержание системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда зависит от социально-экономических условий и предпосылок для устойчивого поддержания стандартов жилища в населенном пункте, т. е. от перечня, состава и периодичности работ или стандартов эксплуатации. Анализ состава основных работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда позволяет выявить четыре наиболее характерные группы работ, которые по своей значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем дома, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют соответствующий уровень стандарта эксплуатации. К первой группе следует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования. Ко второй группе относятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т. е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. При этом невыполнение отдельных работ не связано с безопасностью и жизнеобеспечением проживания людей. Такие работы осуществляются по мере достижения необходимого уровня финансирования в надежде, что ожидаемый экономический рост создаст предпосылки для перехода к следующей группе стандартов. К третьей группе (базовый стандарт эксплуатации) относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность работ. Четвёртая группа определяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен в домах государственной и муниципальной собственности. Данный стандарт эксплуатации может быть ориентирован на дома, находящиеся в частной собственности. Дифференцированный подход к определению потребности в работах по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда проявляется в определении четырех групп стандартов эксплуатации, отличающихся разными видами, составами и периодичностью работ. Эти различия не должны затрагивать те виды работ, которые связаны с нарушением безопасности проживания и систем жизнеобеспечения дома, а касаются в основном работ, создающих различные условия и уровень комфортности проживания. Невыполнение работ, связанных с комфортностью проживания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода, возможно при снижении нормативного финансирования только до уровня, определенного стандартами эксплуатации первой группы. ПРАВИЛА И НОРМЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СТАНДАРТА ЭКСПЛУАТАЦИИ. Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда в зависимости от стандарта эксплуатации заключаются в своевременном выполнении соответствующих видов работ в зависимости от этажности, группы капитальности (материала стен) и периода эксплуатации жилых зданий (табл. 2.2). По данным Правил и норм эксплуатации жилых зданий в зависимости от стандартов эксплуатации (см. ниже) для конкретного объекта можно определить необходимый перечень работ по технической эксплуатации. Объект:                             Жилой дом, расположенный в Первомайском районе
г.Ростова-на-Дону
Адрес:                               пр. Сельмаш, 12А
Год постройки:                   1974
Период эксплуатации:          28 лет
Этажность здания:               9
Площадь здания:                 7451,6 м2
Материал стен:                   железобетонные панели
физический износ здания:    35% Пример формирования правил эксплуатации жилого здания с учетом стандартов эксплуатации: В качестве стандарта эксплуатации принимаем III группу, обеспечивающую 100% выполнение объема работ с заданным качеством и установленной периодичностью выполнения работ, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда РФ [15]. Перечень работ по стандартному содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту выбирается по прил. 19, 18 и 17 соответственно, согласно III стандарту эксплуатации.